도시 및 주거환경정비법에 따른 도시환경정비사업의 시행자로 지정된 내국법인이 관리처분계획에 따라 분양받은 부동산을 건설 중인 상태로 제3자에게 매각하는 경우 당해 부동산의 매각에 따른 손익의 귀속사업연도는 법인세법 시행령 제68조제1항제3호에 따라 상품 등 외의 자산의 양도로 보아 그 대금을 청산한 날이 속하는 사업연도로 하는 것임
도시 및 주거환경정비법에 따른 도시환경정비사업의 시행자로 지정된 내국법인이 관리처분계획에 따라 분양받은 부동산을 건설 중인 상태로 제3자에게 매각하는 경우 당해 부동산의 매각에 따른 손익의 귀속사업연도는 법인세법 시행령 제68조제1항제3호에 따라 상품 등 외의 자산의 양도로 보아 그 대금을 청산한 날이 속하는 사업연도로 하는 것임
｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 도시환경정비사업의 시행자로 지정된 내국법인이 정비구역 내 소유 토지 등을 출자하고 토지 등 소유자로서 관리처분계획에 따라 분양받은 부동산을 건설 중인 상태로 제3자에게 계약금 및 잔금 지급조건으로 매각하는 경우 당해 부동산의 매각에 따른 손익의 귀속사업연도는 ｢법인세법 시행령｣ 제68조제1항제3호에 따라 상품 등 외의 자산의 양도로 보아 그 대금을 청산한 날이 속하는 사업연도로 하는 것임 다만, 대금청산일 전에 소유권을 이전하거나 인도 또는 사용수익하게 하는 경우에는 그 중 빠른 날이 속하는 사업연도로 하는 것임
○A법인은 부동산개발업을 영위할 목적으로 ’07... 설립된 일반기업회계기준을 적용하는 법인이며
-’06... 서울특별시가 ｢도시 및 주거환경정비법｣(이하 “도정법”)에 따라 고시한 ◇◇재정비촉진지구(제2006-*호)의 도시환경 정비사업(이하 “쟁점정비사업”)의 시행자로 ’15..**. 지정되었음
○쟁점정비사업은 서울시 중구 ◈◈◈ 261-**번지 일원의 ◇◇재정비촉진지구 ◎-*-1･2구역 대지 10,000㎡ 지상에 연면적 150,000㎡의 건물(지상 20층･지하 8층의 근린생활시설 2개동, 이하 “쟁점건물”) 신축사업으로
(단위: ㎡)
구 분
합계
관리처분 분양계획
토지 등 소유자
일반분양
보류지
(체비지포함)
연면적
100,000
20,000
70,000
10,000
-당초 사업시행기간은 ’15...~’19...까지이나 쟁점정비사업은 ’19... 준공인가되었음
○한편, A법인은 쟁점정비사업 구역 내의 토지 등 소유자로서 ’15... 인가된 관리처분계획에 따라 근린생활시설인 쟁점건물을 분양받은 후,
-건설 중인 상태에서 시공사인 ㈜대우건설과 쟁점건물 준공 이후 임대기간 10년의 책임임대차계약을 체결하였으나
-’18... 쟁점건물 중 1개동은 주식회사 B법인에게, 다른 1개동은 C법인에게매도하는 계약(이하 “쟁점계약”)을 체결하고
-매수법인은 거래종결일에 A법인과 ㈜◎◎건설의 책임임대차계약을 포괄적, 면책적으로 승계하기로 하였음
(단위: ㎡, 백만원, vat 별도)
매수인
쟁점건물
총면적
매매대금
합계
계약금
잔금
합 계
100,000
800,000
22,000
778,000
B법인
1개동(업무시설)･
문화집회시설･근린생활시설
80,000
500,000
2,000
498,000
C법인
다른 1개 동(업무시설)
20,000
300,000
20,000
280,000
○쟁점계약의 매매대금은 중도금의 지급 없이 계약금 및 잔금 지급조건이며
-잔금은 A법인 명의로 쟁점건물에 대한 소유권보존등기가 경료된 이후 지급하기로 약정하고
-불가항력 기타 당사자들의 귀책사유 없이 ’19... 까지 거래종결에 이르지 못한 경우 일체의 위약금 등의 부담없이 상대방에 대한 서면통지로 즉시 계약을 해지할 수 있도록 하였음
2. 질의내용
○｢도시 및 주거환경정비법｣에 따라 정비구역 내 토지를 소유하는 내국법인이 사업시행자로 지정된 후 국법인이 사업시행자가 아닌 토지 등 소유자로서 관리처분계획에 따라 분양받은 건설 중인 부동산에 대해 매매계약을 체결하는 경우
-당해 건설 중인 부동산의 양도에 따른 처분손익의 귀속시기를 언제로 볼 것인지
3. 관련법령
○법인세법 제40조【손익의 귀속사업연도】
① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.
② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○법인세법 시행령 제68조【자산의 판매손익 등의 귀속사업연도】
① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용할 때 자산의 양도 등으로 인한 익금 및 손금의 귀속사업연도는 다음 각 호의 날이 속하는 사업연도로 한다.
1.상품(부동산을 제외한다)·제품 또는 기타의 생산품(이하 이 조에서 "상품 등"이라 한다)의 판매：그 상품 등을 인도한 날
2. 상품 등의 시용판매：상대방이 그 상품 등에 대한 구입의 의사를 표시한 날. 다만, 일정기간내에 반송하거나 거절의 의사를 표시하지 아니하면 특약 등에 의하여 그 판매가 확정되는 경우에는 그 기간의 만료일로 한다.
3. 상품 등 외의 자산의 양도：그 대금을 청산한 날
[한국은행법에 따른 한국은행이 취득하여 보유 중인 외화증권 등 외화표시자산을 양도하고 외화로 받은 대금(이하 이 호에서 "외화대금"이라 한다)으로서 원화로 전환하지 아니한 그 취득원금에 상당하는 금액의 환율변동분은 한국은행이 정하는 방식에 따라 해당 외화대금을 매각하여 원화로 전환한 날].
다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전등기(등록을 포함한다)를 하거나 당해 자산을 인도하거나 상대방이 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 이전등기일(등록일을 포함한다)·인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날로 한다.
4. (이하생략)
○법인세법 시행령 제69조【용역제공 등에 의한 손익의 귀속사업연도】
① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설·제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다.
다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.
1.중소기업인 법인이 수행하는 계약기간 1년 미만인 건설등의 경우
2.기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우
② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다.
1.작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우
2.법 제51조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우
○법인세법 기본통칙 40-68…4【사용수익 약정일이 없는 경우의 사용수익일】
영 제68조제1항제3호에서 규정하는 “사용수익일”이라 함은 당사자간의 계약에 의하여 사용수익을 하기로 약정한 날을 말하는 것이나, 별도의 약정이 없는 경우에는 자산을 양도하는 법인의 사용승낙으로 인하여 매수인이 당해 자산을 실질적으로 사용할 수 있게 된 날을 말한다.
○법인세법 기본통칙 40-69…1【아파트 등을 분양하는 경우의 손익귀속시기】
① 주택·상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금 또는 손금의 귀속사업연도는 영 제69조의 규정에 의한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 영 제69조 규정의 “인도일”이라 함은 그 대금을 청산한 날 또는 소유권이전등기를 한 날 중 빠른 날로 한다. 다만, 대금청산일 또는 소유권이전등기일 전에 입주 또는 사용하는 경우에는 입주한 날 또는 사용한 날로 한다.
○소득세법 제88조【정의】
이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1.“양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다.
이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.
가.도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 보류지(保留地)로 충당되는 경우
나.토지의 경계를 변경하기 위하여공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률제79조에 따른 토지의 분할 등 대통령령으로 정하는 방법과 절차로 하는 토지 교환의 경우
○도시 및 주거환경정비법 제2조【정의】
이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. <개정 2017.8.9>
1.“정비구역”이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 제16조에 따라 지정ㆍ고시된 구역을 말한다.
2.“정비사업”이란 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 다음 각 목의 사업을 말한다.
가.주거환경개선사업: 도시저소득 주민이 집단거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경을 개선하거나 단독주택 및 다세대주택이 밀집한 지역에서 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전ㆍ정비ㆍ개량하기 위한 사업
나.재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후ㆍ불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역ㆍ공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업
다.재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후ㆍ불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업
○도시 및 주거환경정비법 제73조【분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 조치】
① 사업시행자는 관리처분계획이 인가ㆍ고시된 다음 날부터 90일 이내에 다음 각 호에서 정하는 자와 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다. <개정 2017.10.24>
1.분양신청을 하지 아니한 자
2.분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자
3.제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자
4.제74조에 따라 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자
○도시 및 주거환경정비법 제74조【관리처분계획의 인가 등】
① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 하며, 관리처분계획을 변경ㆍ중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다.
다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다.
1.분양설계
2.분양대상자의 주소 및 성명
3.분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액
4.다음 각 목에 해당하는 보류지 등의 명세와 추산액 및 처분방법.
다만, 나목의 경우에는 제30조제1항에 따라 선정된 임대사업자의 성명 및 주소(법인인 경우에는 법인의 명칭 및 소재지와 대표자의 성명 및 주소)를 포함한다.
5.분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행계획인가 전에 제81조제3항에 따라 철거된 건축물은 시장ㆍ군수등에게 허가를 받은 날을 기준으로 한 가격)
○도시 및 주거환경정비법 제87조【관리처분계획의 인가 등】
① 대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조제2항에 따라 소유권을 이전한 경우 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 지상권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ임차권ㆍ가등기담보권ㆍ가압류 등 등기된 권리 및주택임대차보호법 제3조제1항의 요건을 갖춘 임차권은 소유권을 이전받은 대지 또는 건축물에 설정된 것으로 본다.
② 제1항에 따라 취득하는 대지 또는 건축물 중 토지등소유자에게 분양하는 대지 또는 건축물은도시개발법제40조에 따라 행하여진 환지로 본다.
③ 제79조제4항에 따른 보류지와 일반에게 분양하는 대지 또는 건축물은 도시개발법제34조에 따른 보류지 또는 체비지로 본다.
○도시 및 주거환경정비법 제89조【관리처분계획의 인가 등】
① 대지 또는 건축물을 분양받은 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격 사이에 차이가 있는 경우 사업시행자는 제86조제2항에 따른 이전고시가 있은 후에 그 차액에 상당하는 금액(이하 "청산금"이라 한다)을 분양받은 자로부터 징수하거나 분양받은 자에게 지급하여야 한다.